Soho Development - Kraków i Warszawa

Przed nami Soho Development. Jest to firma deweloperska, która realizuje inwestycje, w szczególności mieszkaniowe. Prowadzone obecnie przedsięwzięcia to Soho Factory w Warszawie (osiedle o docelowej powierzchni użytkowej 120 tys. metrów kw.) oraz Cracovia Property w Krakowie (55 tys. metrów kw.). W stolicy mamy też projekty Fabryka PZO i Mińska Development.

Tak wygląda akcjonariat spółki dominującej:

Mówimy o spółce dominującej, ponieważ w ogólności Soho to grupa kapitałowa, złożona z wielu spółek, z których jednak duża część nie jest konsolidowana.

Rok obrotowy Soho Development kończy się 30 września, tak więc sezon 2016 / 2017 sfinalizowano właśnie 30 września 2017. Zarząd w najnowszym raporcie rocznym pisze m.in., że "w ostatnich czterech kwartałach sprzedaż mieszkań w Warszawie utrzymywała się na wysokim poziomie i wynosiła około 7 tys. mieszkań kwartalnie".

Zerknijmy na rezultaty roczne (skonsolidowane):

Rok 2016/17 pozwolił na wygenerowanie solidnych przychodów. Wyniosły one aż 88,5 mln zł. Były zatem ponad cztery razy większe niż rok wcześniej. Oczywiście w przypadku firm deweloperskich takie skoki nie są czymś absolutnie niezwykłym. Biznesy takie często bowiem mają okresy inwestycji czy względnego wyciszenia działalności, przeplatane okresami komercjalizacji prowadzonych projektów. Zresztą, w sezonie 2016/17 sprzedano i wydano o wiele więcej mieszkań niż rok wcześniej.

Z zyskami sprawa jest cokolwiek złożona. Wynik brutto na sprzedaży powiększył się wymownie, ale jego marża spadła r/r z 29 proc. do 24,7 proc. Obniżyła się też marża EBITDA (mimo lekkiego wzrostu samej kwoty). Wynik operacyjny powiększył się nieznacznie i był niski (782 tys. zł, rentowność 0,9 proc.).

Wreszcie mamy zysk netto: teraz tylko 1,03 mln zł, rok wcześniej 16 mln zł. Rzecz wynikała z tego, że w nowym sezonie wypracowano dużo mniejsze przychody finansowe, a koszty finansowe zmieniły się nieznacznie. Ba, wynik skonsolidowany przed opodatkowaniem okazał się w 2016/17 roku ujemny (-3,14 mln zł), a finalny zysk netto to wynik dodatniej sumy na pozycji podatku dochodowego.

Zerknijmy na pozycje bilansowe:

Aktywa trwałe pod koniec III kw. kalendarzowego 2017 opiewały na 292 mln zł. Majątek obrotowy wart był 243 mln zł.

Złota reguła bilansowa w zasadzie jest wypełniona, w każdym razie wskaźnik krąży wokół wartości 1 pkt, nawet jeśli czasem schodzi nieznacznie niżej. Płynność bieżąca wygląda dobrze (1,9 pkt), choć w stosunku 9-miesięcznym i 12-miesięcznym znacznie spadła. Wynikało to ze wzrostu zobowiązań krótkoterminowych.

Podobnie podsumować można wypłacalność natychmiastową - spadła, ale nie jest zła (0,53 pkt). Ogólne zadłużenie to 46 proc. sumy bilansowej, nie jest więc przesadnie duże.

Rzut oka na wykres:

Pod sam koniec kwietnia 2017 akcje można było kupić tanio, za 1,58 zł od sztuki. Później uformował się trend wzrostowy, dzięki któremu uzyskano 2,62 zł w roli maksimum (było to w grudniu 2017). Na przełomie stycznia i lutego 2018 trend został wyraźnie rozbity. Najnowsze tygodnie to już konsolidacja w pobliżu 1,80 zł.

J. Sobal