Mieszkania: przecena trwa w najlepsze

Indeks silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie.

O 0,98 proc. spadł po kwietniu indeks cen taksacyjnych mieszkań, po raz pierwszy schodząc poniżej poziomu 800 punktów. To trzeci z rzędu minusowy odczyt wskaźnika, powstającego na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Tendencja spadkowa wciąż trzyma się zatem mocno, a jedynym pocieszeniem może być fakt, że jej dynamika lekko zwolniła. Po lutym spadek wynosił bowiem 1,95 proc., a po marcu 2,79 proc.

Silna fala spadkowa sprawiła, że w ostatnich 12 miesiącach możemy już mówić o przecenie mieszkań sięgającej prawie 9,4 proc. Tylko od początku bieżącego roku, w ciągu raptem czterech miesięcy, nasz indeks stopniał o ponad 5 proc.

W porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosła nieznacznie, z niecałych 2400 do ponad 2550, czyli o blisko 8,5 proc., liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu. Luty i marzec to miesiące o statystycznie najmniejszej liczbie transakcji, stąd wzrost ich liczby w ujęciu miesięcznym w kwietniu. Gorzej wygląda to w ujęciu rocznym, bo tu zanotowaliśmy spadek o 23 proc.

Komentarz i prognoza

Jak wynika z połączonych danych Open Finance i Homer Broker, silna presja na obniżki cen mieszkań utrzymuje się już od połowy ubiegłego roku, a ostatnie trzy miesiące przyniosły jej wzmocnienie. Niewiele wskazuje na to, aby w nadchodzących miesiącach sytuacja miała ulec diametralnej zmianie. Wejście w życie rekomendacji KNF ograniczającej zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, spowodowało osłabienie akcji kredytowej. Negatywny wpływ wywiera znaczący, w relacji rok do roku kilkudziesięcioprocentowy, spadek sprzedaży preferencyjnych kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim. Spadek liczby zawieranych transakcji jest oczywistą konsekwencją tych dwóch czynników. W połączeniu ze stale rosnącą liczbą nowo wprowadzanych przez deweloperów mieszkań do sprzedaży, rysuje się taki obraz rynku, jaki właśnie oglądamy. Ustabilizowania cen można oczekiwać nie wcześniej niż w drugiej połowie roku.


Bernard Waszczyk, Open Finance

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1: