Jak skutecznie ubiegać się o kredyt

Kredyt hipoteczny na zakup domu czy mieszkania i proces jego uzyskania bywa często mylony z pożyczką hipoteczną bądź gotówkową i do nich porównywany. Jest jednak kilka istotnych różnic między tymi produktami i sposobami na ich uzyskanie.

Przede wszystkim wnioskując o kredyt musimy wskazać jego cel – zakup, wykup, remont, refinansowanie itp. Pożyczka jest z założenia na cel dowolny i przez to dla banku bardziej ryzykowna, co automatycznie powoduje, że również droższa (zwłaszcza dla klienta). Szukając zatem najtańszego rozwiązania w pierwszej kolejności należy określić czy możliwy jest do określenia cel towarzyszący pożyczaniu. Wiedząc już do czego będą służyć pieniądze pożyczone z banku warto ustalić, czy kredytodawca będzie miał zabezpieczenie dla tych środków. Potocznie myśli się o kredycie jako produkcie, który będzie terminowo i całkowicie spłacony. Bank podchodzi do tego zagadnienia inaczej. Z jego punktu widzenia ważne są przede wszystkim zabezpieczenie i zarobek. Od początku zakłada więc, że kredyt może być spłacany nieterminowo i stara się przed tym zabezpieczyć poprzez odpowiednie zapisy w umowie i poprzez dodatkowe produkty, np. weksel, poręczenie, hipotekę. Im lepsze zabezpieczenie tym pożyczane pieniądze są tańsze. Dlatego zanim zdecydujemy się na konkretny produkt oceńmy, jakie zabezpieczenia będą mu towarzyszyć, aby było jak najtaniej.

Wnioskując o pożyczkę musimy liczyć się z większymi ograniczeniami niż przy kredycie i to niezależnie od zdolności kredytowej – kwota i okres spłaty będą ograniczone najczęściej do 20 lat i do 80% LtV (stosunek kwoty pożyczanej do wartości zabezpieczenia), a przy pożyczkach gotówkowych nawet do 10 lat. To znacznie krócej niż maksymalne poziomy dla kredytu hipotecznego, które aktualnie wynoszą do 35 lat i do 95% LtV. Do tego dochodzi jednak dodatkowy czynnik, który czasami determinuje rodzaj finansowania – czas.

Uzyskanie pożyczki gotówkowej może zająć przysłowiowe „15 minut” – gotówkę można mieć już tego samego dnia, natomiast do uzyskania kredytu czy pożyczki hipotecznej potrzeba znacznie więcej czasu i zachodu – często trwa to kilka tygodni i jest bardziej pracochłonne dla obu stron transakcji.

Na co zatem banki zwracają największą uwagę i co zrobić, aby najłagodniej i najszybciej przejść początkowe etapy procesu kredytowego?

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny można podzielić na kilka etapów: uzyskanie zdolności kredytowej, znalezienie nieruchomości, która będzie zabezpieczać kredyt, przygotowanie niezbędnych dokumentów, uzyskanie zgody banku na kredytowanie, podpisanie umowy i ustanowienie zabezpieczenia spłaty kredytu oraz wypłata środków przez bank na wskazany rachunek bankowy. Najtrudniej jest się przygotować do kredytu od strony formalnej.

Przede wszystkim należy skonsultować z niezależnym doradcą finansowym swoją zdolność kredytową. Banki różnie ją obliczają, dlatego warto też poprosić o porównanie swoich możliwości, aby wiedzieć, do których instytucji będzie można złożyć wnioski. Następnym i najważniejszym krokiem jest właściwe przygotowanie dokumentów uwiarygadniających nasze oświadczenia i sytuację ekonomiczno-prawną. Każdy bank poprosi o potwierdzenie uzyskiwanego dochodu. Może to być w formie zaświadczenia o zatrudnieniu (uwaga – każdy bank dysponuje własnym drukiem i może odmówić przyjęcia „obcego”), PIT-u za rozliczone poprzednie lata, umów dotyczących zatrudnienia, rachunków, wyciągów potwierdzających wpływ wynagrodzenia, zaświadczenia z ZUS-u o podstawie naliczania składek, itp. Analityk może też w razie wątpliwości zlecić kontrolę miejsca zatrudnienia czy prowadzenia działalności gospodarczej. Zawsze sprawdzi tez sytuację w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) i innych dostępnych dla niego bazach. Warto zatem zawczasu przygotować sobie „dobrą historię”, czyli uregulować wszelkie zaległości (np. na karcie kredytowej, czy w Urzędzie Skarbowym i ZUS), uporządkować umowy, rachunki, PIT-y, dokumenty księgowe. Nie bez znaczenia jest też sytuacja prawna wnioskodawcy. Przed wnioskowaniem o kredyt należy uporządkować kwestie dotyczące rozdzielności majątkowej, rozwodu, podziału majątku czy alimentów. Może to znacząco wpłynąć na skrócenie okresu analizy wniosku.

Bardzo istotne z punktu widzenia banku jest odpowiednie udokumentowanie stanu prawnego nieruchomości, która ma zabezpieczać kredyt. Dokumenty związane z nabywaną nieruchomością często są dostarczane przez stronę sprzedającą, ale warto wiedzieć, jakie na pewno będą konieczne i jak niektóre uzyskać samemu. Każdy zbywca powinien legitymować się tytułem prawnym do sprzedawanej nieruchomości. Najczęściej będzie to umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Możemy też mieć do czynienia z nieruchomością nabytą w drodze dziedziczenia, wtedy oczekujmy dokumentów dotyczących postępowania spadkowego i informacji z Urzędu Skarbowego o należnym podatku. Nabywając nieruchomość będącą w zasobach spółdzielni mieszkaniowej spotkać się możemy z przydziałem potwierdzającym, że zbywcom przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub domu. W przypadku zakupu nieruchomości na licytacji czy aukcji dodatkowo powinny być dołączone dokumenty komornicze lub sądowe.

Większość nieruchomości ma założone księgi wieczyste – swoiste paszporty nieruchomości. Są to dokumenty jawne i dostępne dla każdego w sądach rejonowych lub przez Internet. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy poprosić o numer KW (jeśli jest prowadzona dla danej nieruchomości) i sprawdzić, czy jej zapisy odpowiadają aktualnemu stanowi nabywanego mieszkania czy domu. Każdą nieścisłość należy zawczasu wyjaśnić, bo bank w sytuacji dla niego niejasnej może odmówić zabezpieczenia się na takiej nieruchomości.

Należy też ustalić, czy nieruchomość nie ma innych wad (np. w przypadku domu), czy jest dostęp do drogi publicznej, jaki jest stan prawny gruntu, co jest zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium. Bank może zwrócić się o dostarczenie stosownych dokumentów i warto być na to przygotowanym.

Przedstawione powyżej przykładowe sytuacje i rodzaje dokumentów nie wyczerpują wszystkich możliwych wariantów, ale pokazują najczęściej spotykane. Można rzec, że nie ma dwóch identycznych transakcji zakupu i finansowania nieruchomości ze względu na unikalność sytuacji kredytobiorców i nieruchomości będących zabezpieczeniem. Dlatego wcześniejsze przygotowanie się do zakupu i kredytu poprzez weryfikację swojej sytuacji i zgromadzenie odpowiednich dokumentów może w znacznym stopniu ułatwić cały proces jak również wpłynąć na znaczne jego skrócenie i  uzyskanie środków na zapłatę.

 

Michał Głębecki

Emmerson Finanse