Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem charakteryzującym stan prawny danej nieruchomości. Dane zapisane w księdze wieczystej pozwalają stwierdzić, komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości.

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece, natomiast zagadnienia szczegółowe określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych reguluje natomiast Kodeks postępowania cywilnego.

Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych, właściwych ze względu na położenie nieruchomości. Są prowadzone dla nieruchomości, a nie dla właścicieli. Założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania w niej pierwszego wpisu (przez sędziego albo referendarza w postępowaniu wieczysto-księgowym na podstawie wniosku złożonego przez uprawnioną osobę).

Do najważniejszych zasad instytucji ksiąg wieczystych należą:
- jawność formalna, która oznacza, że każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej,
- domniemanie zgodności ze stanem prawnym, które oznacza, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją),
- rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w przypadku której w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego podmiotu, który przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność albo inne prawo rzeczowe.

Przy każdej księdze prowadzi się zbiór dokumentów i pism dotyczących danej nieruchomości, które nazywa się aktami księgi wieczystej.